Nueva ley de alquileres. Parte II: Gastos de conservación y mejoras

Continuando con el análisis de la «nueva ley de alquileres» (ley 27.551), veremos en esta segunda entrega un tema que en la práctica siempre genera debate: GASTOS DE CONSERVACIÓN Y MEJORAS. ¿Qué se entiende por cada uno? ¿Quién debe afrontarlos y cómo? Veamos. 

Art. 5 de la nueva ley de alquileres (reforma el art. 1201 de CCyCN)

Este apartado dirigido a los «gastos de conservación» dispone: «(…) El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido, y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.»

Es decir que, el propietario -locador-, deberá realizar – y pagar – todas las acciones que fueran necesarias para mantener la calidad del inmueble arrendado; siempre que los deterioros no se hubieren originado por culpa del locatario, personas convivientes o visitantes.

Para volver exigible esta obligación, el locatario debe notificar debidamente al locador de las reparaciones que deben efectuarse[1], y manifestar además si las mismas son de carácter urgente o no. Esto es importante ya que se producen efectos diversos:

Si las reparaciones son urgentes: una vez notificado, el dueño del inmueble tiene un plazo de 24 hs para realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa y, en caso de negativa o silencio, el inquilino podrá realizarlas por sí mismo con cargo al locador.

Si las reparaciones NO son urgentes: el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación. Cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo anterior.

ACLARACIONES: Antes de continuar es necesario señalar que: a) se encuentran excluidas de lo antes dicho, aquellas reparaciones que son de «mero mantenimiento»[2] pues, por mandato del art. 1207 del CCCN, ellas se encuentran a cargo del locatario. b) la norma bajo examen constituye una cláusula natural del contrato de la que las partes pueden voluntariamente apartarse, con la salvedad que tanto el dolo como la culpa grave del locador no son dispensables.

Art. 6 de la nueva ley de alquileres (reforma el art. 1203 de CCyCN)

En relación a la frustración del uso o goce de la cosa, el mencionado art. dispone: «(...) Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”

Esto significa que si el inquilino, por algún motivo que no le fuere imputable[3], no puede usar el inmueble arrendado, tiene dos opciones: pide que el contrato se rescinda quedando sin efectos para las partes; o bien puede optar por dejar de pagar el canon hasta que la cosa vuelva a servir para el destino que fue convenido. No está demás aconsejar al locador que contrate un seguro de responsabilidad civil y de incendios, lógicamente tendrá influencia en el monto del alquiler, pero como siempre hay que analizar cada caso en particular.

Art. 7 de la nueva ley de alquileres (incorpora el art. 1204 bis de CCyCN)

Artículo 1204 bis establece que los gastos que se encuentran a cargo del locador, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Veamos un ejemplo de ello, supongamos que el locador debía reparar una cañería que perdía y, habiendo sido debidamente notificado de ello, no lo hizo; por ende lo hizo el locatario. Este último podrá, al momento de pagar el alquiler, presentar los correspondientes comprobantes y descontar lo gastos de la reparación.

La novedad aquí es que la ley otorga esta posibilidad al locatario de pleno derecho, es decir que no necesita pedirlo judicialmente ni nada por el estilo. La única carga que tiene es la de notificar al propietario, y desde luego, avalar su pedido con la documentación respaldatoria como ser facturas, contratos de obra, detalles de los trabajos realizados, gastos incurridos, etc.

Esta norma no es de orden público, por lo tanto, sería renunciable por cláusula expresa en el contrato o por convenio anexo. Sin embargo, creemos que lo mejor sería es atenerse a la letra de la ley, para evitar planteos a futuro.

[1] Sería muy saludable en el contrato aclarar que ese pedido de reparación, se pueda hacer vía correo electrónico. La nueva norma reza que en todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Disposición que se reitera también para los distintos supuestos en los que es necesaria la comunicación fehaciente entre partes.
[2] Los segundos están definidos en el art. 1934, inc. c, CCyC: los identifica como la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. 
[3] La anterior disposición sólo preveía que ello era posible ante situaciones generadas por caso fortuito o fuerza mayor.