Nueva ley de alquileres. Parte I: Requisitos y duración

Analizaremos hoy la ley 27.551, conocida popularmente como «nueva ley de alquileres», vigente desde el 1 de julio de 2020. Esta normativa, además de regular situaciones que no estaban contempladas, es una reforma a algunos artículos del Código Civil y Comercial.

Nos centraremos en esta entrega – habrá otras – en dos cuestiones puntuales: a) los requisitos exigibles al inquilino y b) el plazo de duración del contrato.

Art. 2 de la nueva ley de alquileres (reforma el art. 1196 de CCyCN)

En este punto, siempre que el destino del inmueble sea habitacional, se establecen los requisitos que NO pueden exigirse al locatario, a saber: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. (...); c) el pago de valor llave o equivalentes; y d) la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.

Reiteramos: lo antes mencionado es solo para cuando el destino del inmueble alquilado es para vivienda. En los casos destinados a comercio, industria y otro, no se plica.

Continuando con el análisis, se pueden ver con claridad como se han fijado límites a ciertas prácticas habituales en la actividad de las locaciones urbanas, generalmente en las grandes ciudades. No puede exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos superiores a un mes, así como también se establece el mismo límite al monto del depósito en garantía.

En cuanto a este último, a la finalización del contrato, el locador deberá devolver dicho depósito al locatario actualizado conforme al valor del último mes de alquiler vigente, el que deberá hacerse efectivo al momento de la restitución del inmueble. Cuando existan deudas por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la restitución del inmueble no se encontrasen facturados, podrá convenirse la cancelación de tal obligación tomando los montos dinerarios del último servicio o expensas pagado, o bien el locador podrá retener del depósito una suma equivalente a dichos montos en garantía de pago y una vez que el inquilino abone las facturas remanentes, previa presentación de las constancias de pago, el locador restituirá de inmediato las sumas que hubiere retenido.

Esta expresamente vedada la posibilidad de exigirle al locatario el pago de «valor llave» o cualquier equivalente.

Y, finalmente, queda prohibida la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. Esto se establece pura y sencillamente, a los fines de evitar violaciones y/o fraudes a la ley lamentablemente habituales en la práctica comercial; haciendo estipulaciones paralelas, por afuera del contrato de locación y que podrían provocar lesiones en el derecho de defensa en juicio de los inquilinos. [1] 

Art. 3 de la nueva ley de alquileres (reforma el art. 1198 de CCyCN)

Este apartado viene a regular el plazo de duración de los contratos de alquiler. No tenemos aquí una limitación conforme la finalidad que quiera darse al inmueble, es decir, rige para todos los contratos de locación: habitacional, comercial, industrial, etc.

Escueta y precisamente el artículo dice: «(…) El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.»

Esta modificaciones nos parece acertada y acorde a los tiempos actuales. Dos años, como la regulación anterior, es un plazo demasiado corto dada la velocidad con la transcurre nuestra vida actual. La familias o las personas, se preparan, se mudan, se instalan y antes de que puedan asentarse ya debían estar pensando en renegociar su contrato de alquiler o buscar otra cosa, todo lo cual se traduce en serios trastornos y mayores costos innecesarios. Cualquiera que haya alquilado alguna vez sabe de esto.

Aclaración: el plazo de tres (3) años es el mínimo legal siempre que las partes no hubiesen pactado expresamente un plazo mayor. Es decir, nada impide que las partes libremente acuerden un plazo de duración mayor.

Las excepciones a las que hace referencia este mismo artículo tiene que ver con las embajadas, consulados y/o similares; habitaciones amuebladas con fines de turismo, descanso o similares. También están exceptuados los lugares para guarda de cosas, predios para ferias, y similares. 

Finalmente, el artículo 2° dice: «El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa». Debe entenderse, entonces, que el locatario ya se encuentra alquilando un inmueble, al momento de renovar podría hacerlo por un plazo menor.

[1]      Los posibilidades de defensa en un proceso judicial son limitadas en una ejecución de un documento Pagaré.